Normativa acquisto abitazione e mutui casa

Richiedere un mutuo è un passo importante e arrivare preparati con tutta la documentazione è il modo migliore per affrontarlo con serenità. Raccogliere in anticipo i documenti giusti aiuta ad avviare prima l’istruttoria e a ridurre il rischio di intoppi. In questa guida vedi quali documenti servono per il mutuo, le principali normative che tutelano chi lo richiede e le agevolazioni previste per la prima casa, dal Fondo di Garanzia alle detrazioni fiscali.

Per richiedere un mutuo alla banca occorre preparare una serie di documenti: senza una documentazione completa la banca non può avviare l’istruttoria, cioè la valutazione della tua richiesta. I documenti si dividono in tre gruppi:

• documenti anagrafici e personali, che dicono alla banca chi sei;
• documenti di reddito, che attestano la tua situazione economica;
• documenti dell’immobile, cioè l’oggetto del finanziamento.

La documentazione personale e reddituale va raccolta per tutti i richiedenti e per gli eventuali garanti o cointestatari. La banca, inoltre, può richiedere documenti integrativi qualora si rendano necessari.

I documenti anagrafici servono alla banca per identificare con certezza chi richiede il mutuo. Di norma sono richiesti:

• carta d’identità o passaporto in corso di validità;
• tessera sanitaria e codice fiscale;
• certificato di stato di famiglia;
• certificato di residenza e, nei casi previsti, certificato di matrimonio.

I documenti di reddito permettono alla banca di valutare la tua capacità di rimborso e cambiano in base alla professione:

• per i lavoratori dipendenti: ultime buste paga e ultimo CUD;
• per i lavoratori autonomi e liberi professionisti: Modello Unico degli ultimi due o tre anni ed eventuali bilanci d’impresa, utili a verificare l’andamento dell’attività nel tempo;
• per i pensionati: ultimo CUD o modello 730 e ultimo cedolino della pensione;
• per i lavoratori atipici: ultimo CUD e contratto di lavoro in essere.

A questi si aggiungono gli estratti conto bancari più recenti. Queste differenze servono a dare alla banca una visione completa della solidità finanziaria del richiedente.

Accanto ai documenti personali e reddituali sono indispensabili quelli relativi all’immobile, necessari per la perizia e per l’iscrizione dell’ipoteca. Tra i principali:

• atto di provenienza, che certifica la proprietà del bene;
• planimetria catastale aggiornata;
• certificato di abitabilità;
• attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per legge;
• eventuali concessioni edilizie o permessi comunali, con il relativo computo metrico o preventivo, in caso di costruzione o ristrutturazione.

Questi documenti consentono alla banca di verificare che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale: è quindi importante che siano tutti aggiornati, perché un dato catastale non allineato può rallentare la perizia.

Raccolta la documentazione, la banca avvia l’istruttoria e valuta la richiesta. Due elementi sono decisivi:

• il merito creditizio, cioè la capacità di rimborso del richiedente: come regola generale, la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito mensile;
• il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile, il cosiddetto LTV (loan-to-value): di norma il mutuo non supera l’80% del valore, salvo i casi coperti dal Fondo di Garanzia.

Un accorgimento utile è inserire nel contratto preliminare una clausola sospensiva, che vincoli l’acquisto all’effettiva concessione del mutuo: in questo modo eviti di perdere la caparra se il finanziamento non dovesse essere erogato.

I mutui sono un contratto molto comune ma con una regolamentazione complessa, cambiata più volte negli anni a tutela del cliente. Il mutuo è definito dal Codice Civile (art. 1813): una parte presta una somma di denaro e l’altra si impegna a restituirla nel tempo, con gli interessi concordati. In parole semplici, è un prestito che si rimborsa gradualmente, pagando un compenso per averne potuto disporre.

Nel tempo il settore è stato regolato da diverse norme a tutela del consumatore:

• Decreto sul credito al consumo (D.Lgs. 141/2010): obbliga la banca a fornire informazioni precontrattuali chiare e il documento europeo standardizzato ESIS, che permette di confrontare le offerte e riporta il TAEG, cioè il costo totale del finanziamento su base annua;
• Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005): raccoglie le norme di protezione del consumatore nei rapporti con la banca e ha introdotto strumenti come l’azione di classe (class action) e la risoluzione extragiudiziale delle controversie;
• Direttiva mutui (2014/17/UE), recepita con il D.Lgs. 72/2016: rafforza la tutela per i mutui ipotecari sulla casa;
• Legge Bersani (2007): ha introdotto la surroga gratuita, che permette di trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi, e ha cancellato le penali per l’estinzione anticipata dei mutui sulla prima casa.

Puoi approfondire questi aspetti nelle nostre guide alla surroga del mutuo e all’estinzione anticipata.

Per facilitare l’acquisto della prima casa esiste il Fondo di Garanzia, istituito nel 2013 e gestito da Consap, società partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il Fondo offre una garanzia pubblica sulla quota capitale del mutuo, riducendo il rischio per la banca.

La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale, per mutui fino a 250.000 euro. L’accesso è riservato ad alcune categorie prioritarie:

• giovani under 36;
• giovani coppie (sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno un componente under 36);
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi IACP;
• famiglie numerose.

Per queste categorie la garanzia può salire fino all’80%, con un ISEE qualificato e un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile, e fino al 90% per i nuclei con almeno cinque figli e ISEE entro 50.000 euro. Grazie alla garanzia statale, chi rientra in queste categorie può accedere al mutuo anche con un capitale iniziale ridotto. Trovi il quadro completo nel nostro approfondimento sui mutui Consap.

Chi accende un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale ha diritto a una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori, fino a un massimo di 760 euro l’anno. È un’agevolazione che alleggerisce il costo complessivo del finanziamento: si riferisce ai mutui ipotecari sulla prima casa e si richiede ogni anno nella dichiarazione dei redditi. È uno dei principali vantaggi fiscali legati all’acquisto della casa con un finanziamento.

Preparare i documenti è il primo passo; il secondo è scegliere il mutuo giusto. Su vaxqenorli.pro puoi confrontare gratuitamente le offerte di numerose banche, verificare il TAEG e richiedere un preventivo su misura, così arrivi in banca con le idee chiare e la documentazione pronta.